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一業主逾十年沒交物業費,物業要求支付滯納金,法院卻判不用交

廣州市白云區一名業主長達十年未交物業管理費,物業公司為此起訴要求該業主支付物業費及滯納金,一審法院支持了物業公司的訴求,但二審法院最終判決業主需支付物業費,滯納金不用交。

廣州市白云區一名業主長達十年未交物業管理費,物業公司為此起訴要求該業主支付物業費及滯納金,一審法院支持了物業公司的訴求,但二審法院最終判決業主需支付物業費,滯納金不用交。

這是怎么回事?

物管公司起訴催要物業費及滯納金

某物業公司與白云一小區業主委員會簽訂《物業管理委托合同》,約定由物業公司為全體業主和物業提供物業管理服務,合同期限為兩年,電梯房的物業管理費按1元/月/平方米,代收取垃圾處理費5元/月。

合同簽訂及期滿后至起訴之日,該物業公司一直為該小區提供物業服務。因小區業主委員會解散后一直未成立新的業主委員會,故該物業公司未與該小區簽訂新的物業服務合同。

小芳作為該小區某電梯房的業主,自2008年1月至2018年5月長期拖欠應繳納的物業管理費和垃圾處理費,共計1.17萬元。

多次催繳無果后,物業公司向法院提起訴訟,要求小芳支付拖欠的物業管理費、垃圾處理費及逾期繳納物業管理費的滯納金。

一審法院:物業費、滯納金均支持

法院認為,物業公司作為具有物業管理資質的企業,依據合同約定提供物業服務,雙方存在事實上的物業服務合同關系,小芳接受了物業公司提供的物業服務,有義務支付相應的物業服務費用。小芳逾期交納物業管理費,物業公司有權要求支付滯納金,但由于合同約定的滯納金標準過高,酌情調整至按銀行同期貸款利率計算,繳納時間為當月月底,且每月滯納金均以不超過當月所拖欠的物業管理費本金為限。

一審法院故判決小芳向物業公司支付物業管理費11476.25元、垃圾處理費240元及滯納金。

宣判后,小芳不服一審判決,向廣州中院提起上訴,請求撤銷一審判決或依法改判為:按管理費標準的30%繳納物業管理費及全部垃圾費,不支持滯納金。

二審法院:滯納金應予糾正

1.關于是否按管理費標準的30%繳納物業管理費及全部垃圾費。因小區業委會期限屆滿后未成立新的業委會,物業公司繼續提供物業服務,雙方存在事實上的物業服務關系,小芳接受了物業服務,有義務支付相應的物業服務費用,故一審法院判決小芳向某物業公司支付物業管理費11476.25元及垃圾處理費240元,應予維持。

2.關于是否支付滯納金。物業公司請求的滯納金實為違約金。因物業公司與小芳是事實上的物業服務關系,雙方未就違約金作出書面約定,因此,一審法院判令小芳應向物業公司支付物業管理費的滯納金,依據不足,應予糾正。

故二審法院判決,小芳應向物業公司支付物業管理費共計11476.25元及垃圾處理費240元,并撤銷一審對滯納金的判項。

評析說理

1.物業管理費應當依約交納

物業管理費,是物業管理公司依據物業管理服務合同為物業使用人或所有人提供物業管理服務,物業管理使用人或所有人依據物業管理服務合同應當付出的費用。業主應當根據物業服務合同的約定交納物業管理費,非經法定程序,僅以“物管不如人意”“不滿意物管”等理由拒交管理費的行為不可取,不僅是違約行為,還可能將要負擔違約金。

2.滯納金與違約金的不同。

“滯納金”是對公民依法應該履行的金錢給付義務而沒有履行增加的處罰,包括依法應交的稅款,或者國家行政機關依法收取的罰款,是一種行政責任形式。違約金則是指按照當事人的約定或法律規定,一方當事人違約,應向另一方支付金錢。本案中在《物業管理委托合同》中約定的滯納金實為違約金。

3.違約金的認定標準。

在私法領域,一般遵循當事人意思自治,契約自由的理念。審判實務中,不同合同在性質、特點、履行、交易習慣等諸多方面存在較大的差異,不宜單純使用統一固定的比例標準裁量。如當事人要求調整違約金標準,衡量違約金是否合理的最根本標準是考量因一方違約給另一方造成的實際損失情況。同時,違約金也應當綜合衡量諸多相關因素而判定,《合同法》第114條使用了“適當”這個授權性用語,其實意在授權法官根據案件的具體情形來綜合權衡,以中立公正之心,妥當公平地解決因違約行為造成的損失。

廣州日報全媒體文字記者:章程 通訊員 云法宣

廣州日報全媒體編輯:葉涵茜

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