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物業如何擴張?拼爹還是拼平臺?

年關難過年年過,在資本市場上浮沉,經濟疲弱加上各種不明朗風險因素,資金習慣往防御板塊扎堆。去年開始,資金流穩定、且不太受經濟周期影響,物業股板塊開始成寵兒,多只物業股的PE超過30倍,遠遠拋離地產母企。

作者:和盛偲

年關難過年年過,在資本市場上浮沉,經濟疲弱加上各種不明朗風險因素,資金習慣往防御板塊扎堆。去年開始,資金流穩定、且不太受經濟周期影響,物業股板塊開始成寵兒,多只物業股的PE超過30倍,遠遠拋離地產母企。

物業管理服務行業之前一直是被老師冷落的學生,成績穩定,但是不算特別出彩,不如優等生那么得到老師關注,也不會像熊孩那樣讓人頭疼。但是當資本市場受到一波波沖擊,穩定成為重要的優點。資本市場發現,房地產企業早年迅猛增長的同時,為物業管理累積了一個龐大的市場,而互聯網的發展和社區經濟的崛起,讓物業管理和社區服務的前景有巨大想象空間,盈利模式有待探索。 

近年房地產企業紛紛分拆旗下的物業業務上市,2018年有6只物業股在香港上市,2019年上半年,奧園健康和濱江服務也相繼上市,保利物業、鑫苑物業、藍光嘉寶也在排隊上市,而且多家房企也表達了未來考慮分拆物業業務上市,可見市場的狂熱。面對這一波波種草的狂歡,更需要靜下來細看不同物業公司的異同。 

對于一家物業服務企業,管理面積是重要衡量標準之一。目前的港股上市公司之中,管理規模前五排名分別是彩生活、碧桂園服務、綠城服務、中海物業和雅生活服務。若細看他們各自的擴展方式和背后動機,可以發現一幅有趣的“中國物業圖鑒”。 

目前內地的物業服務企業,從拓展管理面積、擴張地盤的方式來看,主要可以分為:第一類,拼爹,依靠關聯地產公司的資源,持續增加管理規模;第二類,拼平臺,主力打造社區服務平臺,通過平臺輸出達到規模擴張。 

物業服務企業的貴二代與富二代

俗話說,學好數理化,不如有個好爸爸。中海物業和碧桂園服務,都是依靠關聯公司的強大資源,受到市場青睞。

中海物業具有國資委的背景,在管面積的增量幾乎都來自中國海外發展集團。根據年報,中海物業2017年以1.9億元人民幣向中國海外發展收購了120項物業管理合約,管理面積約2410萬平米,拉動該公司的管理面積上升37.3%至1.28億平方米。

憑借母公司的高端商業資源,中海物業可以承接各種政府、公共項目。有這樣的優質奶水,中海物業基本不用在市場上苦苦找尋,管理規模和相關收入也可穩定增長。

因此,背靠央企的中海物業更注重基礎物業以及穩定的現金流。面對行業的人工成本升、物業管理費難增的問題,中海物業壓力相對小些,擴張業務的動力不太大,不像其他一些物業公司積極擴張規模和提升增值業務收入,“求穩”是其業務的基調。 

可以看到,中海物業由于龍頭央企地產的背書,資本市場把其看做長期穩定現金流的企業,在其30%利潤增長的情況下,維持30倍PE。 

除了貴二代,物業行業中也不乏富二代的身影。例如碧桂園服務,背靠銷售規模第一的碧桂園,2017年來自關聯地產企業的在管面積占比接近90%。雖然公司也積極拓展第三方市場,此比例在2018年下降到80%,但依然很高。 

如果說市場看中是中海物業的“穩”,那么投資者看好的碧桂園服務的“快”。2018年碧桂園管理總面積(產生收入面積+儲備面積)是5.05億平方米,同比增長53.3%。其中在管面積同比增加47.8%至1.81億平方米,儲備面積大升56.5%至3.23億平方米。儲備面積不但增速高于在管面積,而且差不多是在管面積的兩倍。地產銷售規模龐大的碧桂園,隨著新樓盤的銷售和入伙,可以在未來一段時間內撐起碧桂園服務管理面積的高速增長。 

除了“灌溉”管理面積,房地產關聯公司還可以提供其他“養分”。2018年雅生活的外延增值業務(非業主增值服務)大增超過兩倍至14.6億元,占收入的43.3%。而非業主增值服務,主要包括案場服務及一手房銷售代理,通過承接控股公司項目獲得快速增長。 

過去物業管理服務行業,被視為房地產公司的一個后勤部門,真正的價值有待挖掘,還沒形成一套完整的商業化模式。目前來看,高端物業板塊市場化的程度仍不高,主要由于高端住宅業主的價格敏感度會相對低一些,不會為了幾塊錢物業費斤斤計較。這也是那些依靠房地產企業的高端物業公司,更受投資者青睞的重要原因,畢竟樹大好乘涼,所以資本市場挑選物業股,更多是看“你爸”是誰。而這邏輯只要看下物業公司和關聯地產公司的PE對比,就一目了然。 

碧桂園服務的PE是碧桂園的6倍多,中海物業則是5倍多。而去年年底上市的永升生活服務,不但自己PE超過30倍,也是母公司PE的5倍多。因為市場亦看好其母公司旭輝控股的資源。旭輝控股在北京、上海等地從事房地產開發,在內地一二線城市有不錯的銷售實力。 

然而這種“高濃度的供養”,或許短時間內見效,但即使地產商持續有樓盤開發和銷售,然后委托給相關物業服務公司,也很難持續維持如此高增長。雅生活2018利潤大增1.2倍,但PE估值大約20倍,可見資本市場對于這種高增長的可持續性仍保持觀望態度。 

守正出奇的拼平臺

有別于中海物業、碧桂園服務的不愁吃穿,物業服務業競爭非常激烈,小型的物業公司面臨著成本不斷增加,但是物業費難以上漲的困境,小型公司無法通過自身能力優化,只能退出市場,或被大型企業并購。大型企業則希望通過橫向收購,瓜分市場,達到規模效應,減少成本影響。近年來,物業市場上也不斷上演大魚吃小魚的現象。 

2018年物業公司扎堆上市,從融資用途來看,大部分資金都被用來收并購以擴張規模。根據中國指數研究院統計,已在香港主板上市的十多家物業服務企業,集資所得50%-60%用于收并購擴規模,10%-20%用于延伸增值服務,約10%用于智能化及平臺建設等。據方正證券統計,2013年至2018上半年,物業企業發生的并購事件共141起,并購金額共471億元。 

彩生活無法如中海物業、碧桂園服務,能依靠地產母公司渠道獲得新樓盤。彩生活的管理面積,99%是來自第三方開發樓盤。在上市之前,彩生活也是通過收并購來搶占地盤,但隨著物業板塊的熱潮,標的資產價格水漲船高,彩生活選擇了一條不同于其他企業的擴張之路,就是定位為社區互聯網服務平臺,以平臺輸出獲取管理面積。 

彩生活主席潘軍曾說,公司傾向市場化,有別于同行“他爹有錢,你富二代”,“靠他爹賣房來賺錢,補貼物業費,這個邏輯是不對的。” 

彩生活通過社區運營、平臺輸出的模式來增加管理面積。這種擴張模式,通過小股操盤、平臺輸出的模式,幫助第三方管理,避免了收并購導致的大量資本消耗。而公司也多次強調,自己是第三方物業社區服務平臺。根據年報,2018年其彩之云的平臺服務面積已經達到 11.2億平方米,其中通過平臺輸出擴張的合作及聯盟建筑面積同比增長22.5%至5.68億平方米,占比約51%,超過合約管理總建筑面積,可見平臺輸出已經成為彩生活的擴張手段之一。 

中海物業、碧桂園服務、雅生活這類靠“祖傳”資源,彩生活則靠平臺輸出。還有不少第三方物業服務公司也趁著熱潮上市,但規模比較小,市值在10億以下,未來這些公司的發展情況和模式,還有待觀察。 

搶人搶地大不同

“子憑母貴”的邏輯不無道理,但是經濟快速發展與變革的社會中,已經沒有躺贏這檔好事,今天的優勢或許成為明天的劣勢,所以即使是那些外界看來奶水充足的物管企業,也在開拓第三方市場。一方面是開疆辟土,搶先布局,同時也可以逐步減少對關聯公司的依賴。 

彩生活從花樣年分拆上市,轉型并且積極發展第三方樓盤,減少對母公司的依賴。如果PE對比,反映資本市場對物管企業和兄弟地產企業關系的看法,市值則一定程度上反映公司規模和自身經營能力,彩生活的市值不斷靠近花樣年,但是其他依靠房地產資源的物管企業,和相關地產企業的市值相差較大。

不論拼爹還是拼平臺,這些公司看起來都在拓展地盤,然而擴張的方式不同,反映了他們的最終目標不一樣。中海物業、碧桂園服務、雅生活,都在積極拓展規模,無論是來自關聯房地產企業還是第三方樓盤,但他們爭奪的都是物業的管理權,而彩生活更注重的是通過平臺輸出增加管理面積,爭取住戶。 

簡單點來說,前者想要的是物業管理的“地”,然后在這片土壤上耕耘,更多是圍繞基礎物業開展其他服務。后者看中的是社區里的“人”,在住戶的不同需求上做文章,所以彩生活通過平臺輸出,接觸到社區里的住戶,而彩之云平臺連接不同的大平臺,提供各種各樣的服務,形成社區流量的導流。

這是一個非常有趣的現象,也反映了物業行業里一些頭部企業正在探索轉型之路,但選擇的賽道和定位可以說非常不同。 

可以預見,未來對于管理面積的爭奪將會更激烈:從行業現狀來看,人力成本和難以漲價的緊箍咒還懸在不同物業服務公司的頭上,不少公司都要先搶地盤,才有資格進入探索之路,不然生存可能都成問題。從發展前景來看,行業逐步市場化是趨勢,物業服務市場未來會慢慢獨立,變得更專業、更規范,不再只是房地產行業利益鏈的一環。而且內地消費自主意識增加,會爭取更多的主動權,物業管理這份活,花落誰家,未來或許不再是開發商說了算,此情況下大企業之間的廝殺激烈程度也會加劇。賽道不同、策略相異的企業,究竟誰最后會得到上天的眷顧?還是各自開花、各自精彩?

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