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從東京虎門之丘大廈看日本設備設施精細化管理

7月19日,在中國物業管理協會副會長、中國物協設施設備技術委員會主任李健輝的帶隊下,中國物業管理協會副會長林常青,副秘書長劉寅坤,設施設備技術委員會高級顧問王壽軒,副主任李笑天、潘志宏,委員鄧耀武、朱慶敏、張成功等中國物協設備設施技術委員會的專家們,繼續深入學習東京的標志性項目。

7月19日,在中國物業管理協會副會長、中國物協設施設備技術委員會主任李健輝的帶隊下,中國物業管理協會副會長林常青,副秘書長劉寅坤,設施設備技術委員會高級顧問王壽軒,副主任李笑天、潘志宏,委員鄧耀武、朱慶敏、張成功等中國物協設備設施技術委員會的專家們,繼續深入學習東京的標志性項目。

此次,中國物協設備設施考察團走進了日本東京第二高樓——虎之門之丘大廈,借鑒學習其設備設施運營的精細化以及人性化管理。

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中國物協設備設施專家與虎門之丘的設備管理負責人藤原先生進行項目交流

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考察團與森大廈高管近藤先生

及虎之門之丘項目高管藤原先生合影

(從左到右:北京國基偉業董事長李笑天、北京天鴻寶地物業朱慶敏、北京國基偉業總經理助理王壽軒、廣州粵華物業董事長李健輝、森大廈株式會社設施管理部負責人藤原孝裕、森大廈株式會社六本木項目專務理事進藤壽一郎、福建永安物業董事長林常青、中國物業管理協會副秘書長劉寅坤、COMIN中國建筑運營管理研究院聯合創始人張麗君、豪之英中國副總裁潘志宏、武漢弘帛物業總經理張成功、北京天鴻寶地物業鄧耀武)

復合定位:頂級的立體城市綜合體

虎之門之丘(虎ノ門ヒルズ,Toranomon Hills),位于港區虎之門一丁目,由東京都政府和森大廈一起開發,是地上52層樓的超高復合式大樓,于2014年6月正式建成開業。虎之門之丘僅次于東京中城的中城大廈(Midtown Tower),是東京的第二高樓。

虎之門之丘,由東京都政府聯合森大廈開發,是連接新橋和虎之門的2號環線都市更新計劃的重要組成部分,2號環線隧道穿過大樓底層。

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地上52層的摩天大樓【虎之門Hills】是一個立體綜合體的商務空間,購物設施、餐廳、咖啡廳、會議中心、辦公區、高級公寓、東京安達仕酒店紛紛入駐其中。

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虎之門之丘立體城市綜合功能分區圖

虎之門Hills 會議設施設置在4-5層,三個大廳可以容納2000人,是舉辦國際會議和專題討論會等各種活動的理想場所。這是該地區最大的會議設施。

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虎之門之丘的會議室

簡潔寬敞,沒有豪華裝飾卻有穩重之風

空間充分利用與簡約布置、降低使用成本并存

虎之門Hills的辦公室從6層到35層,共30層,總面積30萬坪。凱悅“Anders Tokyo”經營的豪華生活型酒店,可以利用酒店服務的高級住宅,配備國際級會議設施的商業級設施,對企業提供城市活動的最大支持,等。高度復雜的功能支持入住企業的全球業務。

  • 辦公空間:人性化的空間創新+共享+簡約

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虎之門之丘寫字樓大堂

大堂入口,大堂內高端上檔次的水墨畫背景墻,與亮黃色的服務臺對比鮮明,集古典優雅與現代簡約于一體,予人心理和視覺以明快的現場感受。

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虎之門之丘寫字樓樓梯間

寬綽簡約,明亮雅靜,不失高端?從東京虎門之丘大廈看日本設備設施精細化管理從東京虎門之丘大廈看日本設備設施精細化管理

虎之門之丘辦公室標準層的空間開闊

便于各種組合,最大化客戶利益

同時,標準層的設計,最大化節省入住租戶的裝修成本

甚至,只要提供辦公桌就可以即時辦公

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查看網格地板,雙邊可輕易打開,并易于鋪設線路

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辦公空間采取無柱空間設計

柱間距大,好用,也更有價值,使用率也大大提高

  • 精細化設計與管理理念前置

城市綜合體設計與運營管理一體化,在日本已經執行很多年,良好的前瞻性的設計也為后期運營節省了大量的成本。在這些方面,中國還需要行業整體意識的提升。

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虎之門之丘辦公室標準層通過設計最大化使用效率。使用率可達80%,森大廈一直引以為榮。高使用率,得益于于核心筒的優化設計,與辦公空間的前瞻設計

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虎之門之丘辦公室衛生間設計也別具一格,

地板斜波式設計可讓用戶自動靠近小便池,且尿液不會濺落在地上

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從項目大堂屋頂的維修和清掃軌道就可以看出來項目的設計與運營管理一體化方面做得非常好,在設計之初就已經充分考慮到運營管理的需求。

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虎之門之丘大廈大堂屋頂的維修軌道

精細化管理,同樣凸顯在對寵物以及人的關懷上。因為大廈是綜合體,公寓的業主有可能會帶經常帶上寵物。為此,項目專門設計了為寵物洗腳的地方。

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寵物洗腳場所

更為體貼的是,管理者考慮到部分租戶不喜歡動物,或者不喜歡與寵物在一個電梯里,所以在電梯增加了一個按鈕,帶寵物使用電梯的人會按下寵物鍵,表明電梯里有寵物。對此介意的租戶可以等候下趟電梯。一個小小的按鈕設計,就表現出管理的精細化。

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帶寵物標志的電梯按鈕

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設備設施全生命周期管理之設備更換預留通道

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設備設施機房的門,都是一個大門套著一個小門

當有大的機器設備需要運進的時候,直接開啟大門

不得不佩服在設計階段的運營考量

在前期的設計階段,就已經考慮到設備設施全生命周期的維修、維護問題,并提前預留好設備設施的維修以及更換通道,同時在機房的門上,也已經預留好更好的開門空間,為后期的設備更換帶來很大便利。

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設備設施機房門上預留的消防管道口

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中國物協考察團深度考察交流虎門之丘的設備設施運營管理系統及運行維護流程

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考察虎門之丘項目的自行車停車場運維管理

從東京虎門之丘大廈看日本設備設施精細化管理綜合體的垃圾分類非常明確,

整個垃圾房無異味,且生鮮垃圾有專門的冷凍房(左一)

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標準層的茶水房垃圾分類更加明確與精準,干凈無異味

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保潔空間,所有保潔設備以及清掃工具、保潔用具及消毒用劑擺放整齊

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標識簡約,并充滿趣味,易識易理解

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中國物協考察團在中控室對于集中管控的管理流程以及理念深度交流

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中國物協考察團對于物業配送服務進行深度交流

整個考察的過程,虎門之丘的運營管理的精細化及人性化管理,無不打動著考察團成員們,正如王壽軒先生所說,除了學習設備設施運營管理的細節外,更重要的是要學習一種“以人為本”的服務理念,以“運營和核心”的資產保值增值的意識。

  • 項目景觀也是典范之作

項目的景觀也是其中較大的亮點。單從平面上看綠化率有40%以上,在東京的這種地段太奢侈了。虎之門之丘的項目對綠化及景觀的追求一直很佩服。

森大廈株式會社,將虎門之丘的項目看作一個,可以有機整合交通、人群、環境、創意于一體的多重構架。

森大廈株式會社首席執行官,曾經說過“我們相信人們有改變城市的能力。我們獨特的垂直花園城市城市設計理念能夠巧妙利用超高樓結構和地下空間,來提升基礎設施的效率,并融入各種城市功能。基于這一理念,我們不僅會把虎之門之丘改造為一個商業中心,同時也會將其轉變為一個社區,連接和培養聚集在此的具有不同背景的人群。”

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舒緩的草坪廣場代替了常見的大多數商業廣場前的硬質鋪裝

做活動活動時也可直接在上面

為了維護環境,他們寧愿付出較高的維護成本

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從京都的古寺廟文化中可以看到,如何模仿自然,集天地于一池間,置石、溪流、自然面石材、自然式種植,模糊的場地邊界,等元素的空間設計感,不禁讓人與自然產生一種和諧共存的敬畏。

總結:

中國已然進入存量地產資產管理時代,如何通過運營管理與精作的服務來提升項目的資產價值,是資產管理人日趨關注和研究的問題。

毋庸置疑,日本已將存量地產的運營管理發揮到了空間應用的極致:從高端簡約到人文環保,從舊城改造到體驗式商業、從寫字樓的精細化管理到購物中心的消費業態多元,從無微不至的服務細節到匠人心境般的體驗追求,一切以人為本,卻又不破壞樓宇與自然的靈韻,所有這些都值得我們親自去體會、去借鑒、去思考、去升華。

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