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雅生活黃奉潮: 物管行業至少有10年黃金發展期

“公司希望往行業的前五強或者更高的位置去沖刺,現在看來,我們正一步一步地靠近。”7月17日,雅生活集團董事長兼總裁黃奉潮接受中國房地產報記者專訪時透露,2018年雅生活綜合實力在全國排第11位,到今年已經上升到了第7名。按照目前的增速,2020年達成百億元營收的目標也并非不可想象。在他看來,中國的物業管理行業至少還有10年的黃金發展期,具備品牌、規模和專業優勢的物業公司仍擁有廣闊的發展空間,可以不斷探索企業成長及市場發展的邊界。

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| 中房報記者 曾冬梅 廣州報道

“公司希望往行業的前五強或者更高的位置去沖刺,現在看來,我們正一步一步地靠近。”7月17日,雅生活集團董事長兼總裁黃奉潮接受中國房地產報記者專訪時透露,2018年雅生活綜合實力在全國排第11位,到今年已經上升到了第7名。按照目前的增速,2020年達成百億元營收的目標也并非不可想象。在他看來,中國的物業管理行業至少還有10年的黃金發展期,具備品牌、規模和專業優勢的物業公司仍擁有廣闊的發展空間,可以不斷探索企業成長及市場發展的邊界。

中國房地產報:雅生活之前所提的2020年達到100億元的營收是否有望達成?公司為何要設立這一個目標?

黃奉潮:企業肯定要有發展目標,有目標才有動力,根據我們的發展規劃、擴張渠道等來看,這個目標是可以得到印證的。雅生活有五個方面的渠道可以有效促進營業收入穩健增長,2020年達到100億元,我估計差不多。

第一個渠道是兩大股東的支持,來自雅居樂和綠地的優質項目會源源不斷地注入進來,比如說綠地今年上半年就注入了將近1100萬平方米的服務面積,這個是我們相較于其他物業公司比較明顯的優勢。

第二個渠道是第三方拓展,雅生活目前有差不多200多人的團隊在全國各地進行第三方拓展,今年上半年也取得了很好的成績,股東注入加上第三方拓展已經有約5000萬平方米的新增面積,可以看到我們的拓展能力還是很強的。

第三個渠道是收并購,雅生活是物業上市公司里面募集資金最多的一家,上市之初也說過要把65%的募集資金用于收并購,截至目前已經成功收購了6家企業,包括南京紫竹物業、深圳京基住宅物業、蘭州城關物業、青島華仁物業、哈爾濱景陽物業、廣州粵華物業。這些公司都非常優秀,增長潛力很大,今年6月份已經全部并表了。

第四個渠道,是積極參加國企的混改,現在已經有3個項目。我個人認為混改是很好的政策,國家把一些國企非主業的業務對社會開放,引進民營資本,用靈活的機制進行市場化運作。所以我們現在也很積極地尋找參與混改的機會。

第五個渠道,因為雅生活已經建立了一定的品牌影響力,所以不少地方政府的投資平臺如城投公司等都希望跟我們合作,配合城市的發展,在公共建筑、保障房等領域邀請我們來做物業服務。

中國房地產報:關于A+H股的規劃進展如何?目前還沒有物業上市公司設立雙上市平臺,公司的出發點是什么?

黃奉潮:雅生活在上市的時候是做了A+H股的頂層設計。H股上市對雅生活的發展來說是一個很好的契機。A股方面,目前監管層對具有房地產背景的物業公司,態度還是比較審慎。對我們而言,這是一個比較長遠的規劃,需要根據市場情況、監管層的態度以及上市條件而定。公司并沒有放棄這個計劃,現在主要走市場化道路,逐漸降低對母公司的依賴度,等到時機和條件都合適的時候,我們還是希望能夠盡快上,畢竟A股的估值會高一些,有助于做大公司市值,在拓展國內業務方面也有一些優勢。

中國房地產報:今年以來物業上市公司的股價都漲的很好,碧桂園服務、中海物業、綠城服務等公司的PE估值都達到了30多倍至40多倍,而雅生活是20倍左右,估值差異的原因是什么?

黃奉潮:雅生活的業務比較多元,相比其他物業公司多了一塊叫地產服務的業務。資本市場認為這個業務是與地產相關的,而中國房地產行業受政策和周期的影響比較大,所以這一部分的業務不確定性比較大,因此就不是按完全輕資產的估值給的。

實際上,地產服務是輕資產業務,不能等同于重資產的房地產開發業務,隨著我們這塊業務收入的穩定釋放,以及來自第三方市場的收入份額逐漸增大,公司的估值也會不斷拉近跟其他物業上市公司的距離。

中國房地產報:雅生活是目前唯一一家采用雙品牌策略的物業上市公司,兩家公司目前的融合情況如何?綠地是否履行了之前的資產注入承諾?

黃奉潮:兩個品牌磨合的很好,基本上后臺管理整合了起來,前線的品牌雖然還是分開的,但資源可以互相支持調換。根據合作約定,綠地集團承諾5年內每年向雅生活提供1000萬平方米的物業服務面積,今年上半年就已經提供1100萬平方米了。

中國房地產報:從2018年的年報來看,外延增值服務的占比已經很接近物業管理服務了,這個板塊會不會成為公司保障業績增長的一大亮點?目前雅生活主要有幾個業務板塊?

黃奉潮:我認為物業公司最有想象力的就是多種經營增值服務了。上市前,雅生活是沒有做多種經營的,但上市后一方面是因為有業績增長的需求,另一方面也真的是因為有商機。我們在做物業管理的同時,又能夠服務好業主,多做一點多種經營,滿足業主的一些生活需求,為什么不做?所以我們專門成立了一個集團公司在做社區商業,目前做的非常成功,我估計未來三年可能會有一個大爆發。

物業板塊大致就是一杯清水,你看得清楚。但是增值服務是無限的,業主就在我們身邊,就看誰挖的深了。很多互聯網企業都想穿過物業公司的防火墻直達業主,但是做不到,這個壁壘暫時是沒辦法突破的。所以,在增值服務方面,我覺得是一個很大的蛋糕,可以講很多故事。

去年公司是三個業務板塊,現在是四個。首先是專注于做住宅物業管理的一個板塊,第二個板塊主要面向高端商業和寫字樓,第三個是公共服務,量也非常大,我們收并購的幾個公司都有做公共服務,加起來一年營收有十幾個億。這個市場特別大,以前政府和國企都是自己組建物業公司來管理,現在都慢慢釋放出來了。我們并購的這幾個公司已經在全面開展公共服務的業務,所以今年把這個板塊獨立出來。第四個是社區商業。

中國房地產報:雅生活今年的拓展目標是什么?公司希望在行業里達到什么位置?

黃奉潮:我們今年是計劃增加1億平方米的合約面積,在管面積增加7000萬平方米,但最終我估計會超過。今年算下來,按照合約或在管面積,我們在物業上市公司里的位置應該能進前三。

中國房地產報:第三方拓展是物業公司規模增長的一大動力,那在收并購方面,雅生活的要求和標準是什么?

黃奉潮:我們拓展的標的還是希望能補上公司的短板。首先是業務區域的短板,如果雅生活的業務還沒有開展到某個區域,那我們并購的目標就是這個區域的龍頭。第二是專業的短板,就像我們收購廣州粵華,以前雅生活的物業管理服務以住宅為主,沒有參與公共服務,完成廣州粵華的收購后,我們就有機會把這塊業務做大做強。第三是看團隊,這個非常重要,團隊資不資深,管理體系、品質服務做的怎么樣?成長性又如何?這些都是我們評估并購標的的重要考核因素。

中國房地產報:你覺得目前物業管理行業處于什么競爭態勢?未來會怎么走?

黃奉潮:以后行業集中度肯定越來越高,一是靠品牌吃飯,二是靠規模,第三靠專業。一般的公司,如果既沒有品牌和規模,也不具備細分領域的專業性,基本上就會慢慢消失了。

目前中國估計有超過300億平方米的建筑面積,真正是有物業公司管理的,大概是一半左右。而這一半的在管面積又散落在11萬家物業管理企業中,這11萬家企業也要經歷不斷汰弱留強的過程,這是存量部分。現在中國每年還有超過30億平方米的增量建筑面積。市場起碼10年內沒有問題,具備以上三個競爭條件的企業,可以很輕松的去跑馬圈地。因為市場夠大,所以大家短兵相接、激烈競爭的階段短期內還不會到來。

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