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萬科:暫無分拆物業服務上市安排 沒有激進拿地想法

萬科物業服務過去只做住區物業服務,現在還發展了商企物業服務,探索空間還很大。集團希望先把業務做好做大,服務好社區客戶、企業客戶和城市,暫無上市想法。上市了投資者會要求回報,不上市反而可以更好的發展。

智通財經APP獲悉,8月21日,萬科企業(02202)在香港舉行2019年中期業績發布會。會上,集團首席運營官張旭表示,萬科沒有給自己規定明確目標,堅持每天都是賣房子的好時候,一直都在積極銷售,每次開盤都規定一個開盤率,從不捂盤。

張旭指出,萬科物業服務過去只做住區物業服務,現在還發展了商企物業服務,探索空間還很大。集團希望先把業務做好做大,服務好社區客戶、企業客戶和城市,暫無上市想法。上市了投資者會要求回報,不上市反而可以更好的發展。

“集團上半年拿地非常謹慎,未來拿地也會保持在一定比例,沒有激進拿地的想法。賣多少,拿多少,我們追求的不是規模,而是要做好產品,服務好客戶。拿地不多是因為我們喜歡拿很難拿的地,聚焦在經濟增長比較好、有產業、大家都看好的地方,比如長三角、珠三角和舊改項目,這是我們更關注、更應該去拿的地。”張旭補充道。

財報顯示,萬科企業截止2019年6月30日止六個月實現營業收入1393.2億元,同比增長32.9%;實現歸屬于上市公司股東的凈利潤118.4億元,同比增長29.8%;每股基本盈利1.06元,同比增長28.8%;全面攤薄的凈資產收益率為7.35%,同比增加0.59個百分點。

截止六月底,萬科持有貨幣資金1438.7億元,遠高于短期借款和一年內到期長期負債的總和666.5億元;凈負債率35.04%,持續保持行業低位。

期內該集團實現銷售面積2150.1萬平方米,銷售金額3340億元,同比分別上升5.6%和9.6%,在41個城市的開發業務銷售金額位列當地前三。

以下為智通財經APP整理的業績會問答實錄:

問:

集團已售未結金額有6210億,什么時候可以入賬結轉?上半年銷售增速放緩,全年基本上會維持這樣的增速幅度嗎?

執行副總裁王文金:

按照竣工時間,這6210億大概在一到三年會結轉。

首席運營官張旭:

上半年銷售有9%的增長,完成了3340億,銷售策略非常清晰,沒有給自己規定目標,堅持每天都是賣房子的好時候。能夠積極回款,把庫存去化,我們全年每天都會努力賣好房。

問:

下半年集團會否有降價促銷等銷售策略?

張旭:

積極銷售是集團一貫來的策略。我們每次開盤都規定一個開盤率,比如60%以上,從來不捂盤,也不給自己留庫存。所以我們會規定,如果拿到銷售許可證超過六個月以上沒賣掉的就叫長期庫存。價格方面一直維持穩定的情況。

總裁&CEO祝九勝:

我們相信勻速的運動最省力,會力圖避免大起伏,沒有動力去做多余的動作。

問:

萬科服務收入增長勢頭不錯,會否有分拆上市想法?

張旭:

萬科服務增長很快,過去我們只有住宅物業服務,現在還有商企物業服務,未來還會探索城市物業服務,業務發展空間很大。目前沒有上市計劃,要趁著現在這么好的機會,先把業務做好做大,服務好社區客戶、企業和城市。

問:

目前的匯率波動,公司會否采取措施對沖風險,怎樣對沖下半年錄得匯兌損失的風險?怎么把境外負債的比率降下來?

祝九勝:

整個的有息負債里面只有35%是境外負債,折合人民幣788億元。集團不會把上半年的匯兌收益作為利潤的常規設限。下半年在這方面我們會不斷動態觀察,會留一部分敞口,希望把匯兌風險相對鎖定,不會將買這種遠期產品等作為收入來源。

問:

上半年拿地相對比較穩,萬科會否重登銷冠?最近一年內拿地項目如何實現品質和利潤的平衡?

張旭:

上半年拿了905億的地,占銷售額不到三成。我們一貫拿地的策略是根據兩個閥門口:一個是現金流的狀況,一個是銷售回款的狀況。現在平均地價占銷售價格的30%多。今年上半年我們拿地還是非常謹慎的,在30%以下。目前沒有激進拿地的想法,賣多少,拿多少。

至于會否重登銷冠,我們追求的不是規模,是要做好產品,服務好客戶。

問:

中央支持深圳建立示范區,集團總部在深圳,會有什么發展計劃配合?集團和平保的合作有什么具體計劃?

答:

我們對這個政策保持密切關注。集團把總部設在深圳是31年前的事情了,這樣的一個政策細化,肯定會對我們帶來利好,深圳會有新的發展機會,也在大灣區起到越來越重要的作用。

集團跟各大各大銀行和各大保險公司都有維持很好的合作,只不過大家有不同的風險偏好和不同的特長,合作側重點不同,并沒有顯得哪家特別突出。

問:

央行公布新的貸款市場報價利率,低于此前水平。管理層認為這對樓市是否是利好?

答:

推出新的LPR對經濟是個好事,對房地產行業來說中短期來看是個好事。更長期來看無法預測,我們會保持敬畏之心觀察這個事情。實體經濟如果能振興,對行業是有好處的。

問:

為何拿地保守?和集團規模相仿的企業拿地基本占回款的一半以上,但萬科現在的土儲僅兩到三年的水平,如何平衡?早上有媒體報道萬科不會再進4、5線城市,集團要怎么做?

張旭:

拿地不多是因為我們喜歡拿很難拿的地,聚焦在經濟增長比較好、有產業、大家都看好的地方,比如長三角、珠三角和舊改項目,這是我們更關注、更應該去拿的地。集團比較謹慎,以現金流為導向去拿地。

至于四五線城市,我們的投資策略是希望在城市圈和經濟帶上面,沒有規定所有四五線城市都不去,比如大灣區里面、長三角的城市我們都會去,是因為這個地方人口有導入、產業還是在增長。我們不會把自己的點覆蓋到所有城市去,這樣能提高效率,也能防范風險。

問:

中央定調房住不炒,集團認為這對銷售會有什么影響?如何看待下半年內地樓市?

祝九勝:

這既是政策要求,也是行業的基本定位。對萬科來講,是我們經營的約束和方向。長期來看,加上信貸政策,只要有足夠的時間,大家回歸到一定的理性,把地價和房價恢復到相對理性水平,中長期來看,仍然認為這是一個偏利好的環境。在約束條件下去做經營,不要去做過多的不切實際的變化設想。永遠不變的是在面對客戶和市場時,要有敬畏之心、洞察市場變化、了解客戶需求。

問:

萬科對拿地這件事比較佛系,在北方占比也比較高,未來會在哪個區域大力拿地?

張旭:

每個區域拿地有自己的額度限制,賣的多,回款多,能拿的就多。對管理層來說導向很明確,哪個城市有更多產業和人口流入,能拿到核心好位置和城市舊改需求比較大,我們支持的項目就會多一點。這么多年戰略一直是為普通人蓋好房,所以也會聚焦在老的城市里面做一些舊改。我們的回報要求在一線城市會低一些,在遠一些的城市會更高,因為風險和回報要匹配。

問:

萬科所有的海外業務會否過度給萬科置業海外(01036)?集團的養老和教育業務是完全縮減了嗎?

張旭:

今年確實是把在英國和美國的一些項目放到萬科置業海外,未來也會繼續這樣做,將其作為集團海外業務拓展的平臺。至于會不會加大發展,這要看有沒有機會,考慮到目前硬脫歐和貿易等風險因素存在,具體還要看全球經濟周期到了哪個位置。

至于教育和養老是我們非常重要的配套業務,集團花了很多精力在培養,在探索,但還未形成商業模式。

祝九勝:

這兩塊業務的投入是沒有減少的,而且收入不斷增加、虧損收窄。目前萬科養老在業內是最大的,做得比較好的項目也已經開始盈利;教育業務規模則稍小。

問:

海外業務有沒有計劃去別的城市發展?有沒有說萬科物業發展到一個程度就會考慮分拆上市?

張旭:

海外業務沒有特定目標要做到多大,要占到多大比例。投資都是要看機會,現在想先把這個層次先做好。是否進入其他地方要看判斷,取決于有否好的機會。

物業服務方面,在住宅商企兩翼齊飛的戰略引導下,住宅物業服務的飽和收入有80%多的增長,商企物業服務有100%多的增長。服務頭部企業能拓展更多腰部企業,我們希望拓展城市物業服務,探索之后在全國推廣。現在正是高速增長的時候,上市了投資者就會要求回報,不上市我們反而可以更好地發展。

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