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龍湖回應業主業績會現場維權:已與當事人達成諒解

月27日,香港,龍湖集團2019年中期業績發布會,一名從長沙趕往香港現場的龍湖業主手持話筒,激動而哽咽地講述了龍湖長沙業主維權的問題。

文| 白銀 原創首發| 金角財經(F-Jinjiao)

龍湖終于因為樓盤質量問題爆了。

8月27日,香港,龍湖集團2019年中期業績發布會,一名從長沙趕往香港現場的龍湖業主手持話筒,激動而哽咽地講述了龍湖長沙業主維權的問題。

“……我不得不來,我想問一下吳女士(龍湖集團董事長吳亞軍),您是不是已經知道龍湖在長沙是維權的代名詞?龍湖在長沙的樓盤都在維權,無一例外。……我們業主,您知不知道龍湖的進氣口和燃氣出氣口只有五十公分。吳女士,我很欽佩您,我聽說您是因為您買房子不滿意才創辦了龍湖,我不知道為什么會成這個樣子,真的,我不知道,不知道為什么會成這個樣子,我跟龍湖溝通多少次……”

之所以說終于,是因為龍湖樓盤的維權問題,早已此起彼伏。這位長沙業主說,龍湖在長沙已經是維權的代名詞。其實,不只是長沙。在濟南、廣州、大連、天津、北京、哈爾濱等地,維權拉起來的橫幅,早已覆蓋著龍湖集團那句標語——“龍湖,善待你一生”。

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“全國各地,沒有樓盤不維權”

綠城房地產建設管理集團有限公司董事長、總經理李軍曾于2018博鰲房地產論壇上表示,他一直勸身邊的同事這兩年不要買房,因為近兩年的房屋質量是最差的,維權潮會在這幾年出現。

確實出現了。作為“3456”鼻祖,高周轉下的蛋,龍湖地產遍地開花。

2018年,8月,坐落在京郊古北水鎮的龍湖長城源著,房屋出現樓梯塌陷、墻皮掉落、墻體滲水,引發輿論關注。

龍湖公關曾向市界表示,龍湖本身對產品質量要求非常苛刻,公司在全國已進駐了44個城市,在建或者交付的項目非常多。龍湖集團的CEO邵明曉也就此反思,“北京項目出現質量問題,是龍湖的原因。為此,龍湖做了多次復盤,堅決杜絕以后出現此類問題。”

然而,在那以后,此類問題此起彼伏,接連不斷。

在濟南的龍湖春江酈城,大量業主收房兩個月不到,客廳、廚房、臥室、陽臺的天花板均出現大面積漏水。尤其是下雨的時候,他們的房屋變成了魚塘。而停車場里漏進去的水,都能沒過了小腿。因為漏水導致電線漏電短路,電梯也因此忽然斷電,頻頻停運。

長沙的龍湖紫宸,一樣的漏水,導致電梯漏水漏電。如果下雨,電梯里漏進來的水,就像是下雨。長沙天宸原著,收樓前期,業主發現,房屋里地板的裂縫就像是蜘蛛網,每條裂縫都有1厘米寬,往裂縫里倒水,瞬間滲漏,也就是說裂縫是貫穿樓板的。在6樓倒水的業主,水滴順利地滴落在5樓。

福建晉江的觀辰二期,以及廈門龍湖,就像其他地區的龍湖一樣,出現了房屋滲水。這讓業主們無奈調侃,“既然開發商叫龍湖,意思是得有水才叫湖。所以他們要不要改名字叫龍灘地產了,起碼海灘上沒水。”

不過,龍灘解決了水的問題,但地面塌陷,卻是讓人深感恐懼的。

南京春江酈城,該項目工地塌陷,導致附近居民樓體開裂,數十位住戶當即被要求緊急撤離。后期140多戶居民在周邊的6個賓館里住了2個多月等待問題解決。濟南龍湖水晶酈城,一場大雨過后,小區路面出現了塌陷,整個路面呈波浪形凹陷。出現路面塌陷的小區,還有成都龍湖聽藍灣,大連龍湖天瑯等。

除了質量問題,缺斤少兩也在龍湖的不少樓盤出現。

在成都西宸原著,購房時3800元每㎡的裝修標準,等到收房,業主都驚掉了下巴。浴缸的龍頭根本不具備出水能力,插座完全被堵在馬桶后邊,設計問題都好說,但裝修材料,地板不規則翹起,瓷磚隨處斷裂。由于業主維權得力,此時驚動了當地政府,也讓該樓盤的裝修成了業內的笑話。

但是啊,成都的業主,這起碼還是有裝修的。在青島的龍湖春江酈城,購房時合同約定每平米2500元的裝修款,最后卻是毛坯交付。

根據法治青島報道,“2017年3月,位于山東青島市市北區開封路19號的龍湖春江酈城項目開始銷售。許多購房者簽訂購房合同時,合同里約定了每平方米2500元的裝修內容。但到了今年6月28日交房時,業主們在銷售人員的安排下簽訂了這樣那樣的合同后,到房子里一看,居然交付的是毛坯房。更為讓人匪夷所思的是,聽信了龍湖銷售人員不簽合同不能交房驗房的說辭,急匆匆簽字的業主們才發現,在所簽的合同中,居然有一個合同是業主們接受毛坯交付。

類似這樣的維權與質量問題,我們以前很難將其與龍湖扯上干系,但近幾年卻頻頻發生,要知道當年,龍湖三家地產以品質卓越而著稱。以質量講故事,講到他們自己員工都能背下來了。

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高周轉下的蛋

早在十多年前年,龍湖地產便從香港引入高周轉模式。比萬科這些,不知早哪里去了。不過,那時候龍湖的“高周轉”,基本上是以價換量,快速出貨。跟后來的高周轉并不完全等同。

從現在來看,其實房地產開發的運作模式不外乎這兩種:一種追求品質,長線投資。因為房地產有一個正常的開發周期,一般中小盤常規情況要3年左右,如果時間太長的話就會導致資金成本的提高,也就意味著企業利益的降低;還有一種就是高周轉率的企業,他的開發周期相對較短,或者說銷售周期在一定程度上較短,那么他的資金使用率就會很高,這就是高周轉。

2012年以來,每一年龍湖地產都要對外宣傳自己對高周轉的堅持。但在當時,龍湖還不斷強調自己的質量,以此為榮,相安無事。也正在那年前后,萬科提出了所謂的“5986”高周轉模式,即“拿地5個月動工、9個月銷售、第一個月售出八成,產品必須六成是住宅”。

2015年以后,一切都變了。那一年房地產企業營收紛紛破千億,恒大與萬科在的銷售額很快達到了3000億。龍湖以往的對手都憑借“三高”突飛猛進。

不少開發商將以往萬科推出的高周轉進行提速,實行“3456”模式,因為拿地時間短、施工進度快,“3個月開發,4個月開盤,5個月資金為正,6個月回籠資金”演繹出了堪稱激進的速度。

龍湖在此時似乎也慌了,2014年、2015年,龍湖的營收分別是492.9億、545.4億元,與千億俱樂部相差甚遠。在房地產行業,一旦失去了規模,基本就是失去了市場,失去市場,也就意味著要被淘汰。

高周轉,這是每個房企都要面對的一條路,這條路充滿了誘惑,雖然需要披荊斬棘,但卻是一家開發商迅速擴張坐大的制勝法寶。自2015年以來,房地產的千億巨頭不斷涌現,整個房地產市場的體量也膨脹到了15萬億,龍頭開發商引領的快速周轉潮流,不斷透支樓市中剛需的購買力。

2015年以后,龍湖一改以往策略,開始瘋狂拿地,快速開發,高效出貨。開始了新一輪的窮追猛趕。44城,地王頻現 基本都是地王。從規模上,到2018年,龍湖的營業額終于突破千億大關。不過,卻丟掉了質量。

高周轉可以讓一家公司的規模迅速擴大,但同時卻犧牲了利潤率水平,從拿地到售出時間短,地價即便上漲也可以忽略不計。另外,標準化的施工流程、超高的銷售費用投入,都讓毛利率和凈利率出現較大回撤。最終規模上去了,但為了獲得利潤,開發商極大可能為了節減成本,犧牲了樓盤的建筑質量。

并且,質量和速度,在某個閾值里,可能會是相互矛盾的。畢竟,魚和熊掌不可兼得。

針對2018年北京房地產市場大部分都是限價商品房,作為一線操盤人員,營銷該如何應對,龍湖北京營銷總監張世錚表示,限價是命題作文,核心是高周轉。

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為什么是龍湖?

樓市這幾年調控加碼,不少城市設置了限價政策。應對限價政策,確實不少開發商都以高周轉去應對。高周轉下的蛋,很大程度上是脆弱的蛋。

嘴上說著謹慎拿地,但龍湖這幾年頻頻制造地王,鄭州、煙臺、廣州、廈門,單價地王、雙料地王,龍湖對地塊基本是志在必得的態度。不過,拿地成本本來就比競爭對手要高,限價以后,利潤本就相應被攤薄了。

2016年7月1日,濟南歷城。龍湖14億連奪三宗地。

編號2016-G019與2016-G020地塊率先結束競價,歷經326輪拉鋸,兩地塊被龍湖地產以96,608萬元收入囊中,溢價率為202.77%,其中住宅樓面地價為4447元/平方米,商業地塊地上樓面價為3760元/平方米。連下兩城之后,龍湖地產再以45,147萬元拿下編號2016-G024地塊,溢價率79.53%,折合樓面價3141元/平方米。

這地塊,也就是日后出現嚴重質量問題的濟南龍湖春江酈城。

除了高價拿地帶來的成本問題,龍湖自身的制度體系也給建筑質量帶來了隱患。

在不少地產行業人看來,龍湖各地樓盤質量問題頻出,和龍湖的二級管理模式有很大關系。

作為一家超過千億的TOP10房企,同類企業均實行總部、區域、城市公司的三級管控模式,而龍湖則沿用之前的總部、城市公司管控模式。

這意味著,龍湖的權力全部是集中到集團,重要審批均需集團拍板。其他公司則把權力下放區域,讓區域有更多的主動權。因為管控半徑過長,地方問題各異,集團難以深入了解,更難有效管理。因此,龍湖會對出現的系列問題失去控制。

“我們以前二級管控的時候明顯發現拿地的溝通效率不夠快,后來改成三級管控后我們區域自主性強了很多,溝通也快了很多。”一家房企高管說。

關鍵是,在二級管控的體系下,龍湖還實行了強調各地區控制成本的激勵體系。

龍湖地區公司的年終獎獎金池的計算公式是:當年結算利潤*平衡積分卡*一定的提成比例。事實上,直接影響年終獎的就是平衡積分卡,而平衡積分卡里的大頭就是ROIC(投資資本回報率),計算公式就是:ROIC=EBIT(1-稅率)/(有息負債+權益)。

因此,地區公司高管團隊為了更高的年終獎,必然就要做兩件事:一是要加快去化速度,賣得快;二是要控制成本,提升利潤。

想快,就要趕工期;想要利潤,就要控制成本。兩者相互作用下,產品質量和品質出現問題似乎也就不難理解了。龍湖有些分公司在這方面做得很激進,也讓品牌付出了很大代價。

同時,管理層的動蕩,讓樓盤陸續出現的質量問題,幾乎處于一個無應對狀態。

2019年2月27日,一則消息刷屏地產圈:龍湖集團副總裁李楠即日起將加入融創。盡管隨后李楠予以否認,不過還是有消息人士指,李楠離職龍湖是大概率事件。

此前,龍湖集團掌門人吳亞軍陷入“出走”風波,其出走中國達8個月,從未回到內地。原因成謎。隨后,高管們紛紛離職。去年以來,截止今年三月份,已有8位高管離開龍湖。包括徐愛國、王亞軍等集團高管。

1月,蘇州公司總經理李剛離職;

2月,南京公司總經理李宏耕轉投融信、戰略部總經理王亞軍加盟中南置地、冠寓總經理王俊英離職;

4月,煙臺公司總經理李亮離職,龍湖集團副總裁徐愛國離職;

10月,原冠寓CEO韓石加盟中南;

12月,龍湖集團副總裁胡浩離職。

龍湖集團的命運放在了吳亞軍對CEO邵明曉的信任上。近一年來,至少在直接管理上,邵明曉主導了龍湖地產方方面面,包括變革、業績下滑、被沽空,以及正在發生的一切……

高管的集體出走,可以說直接導致了龍湖的系統性坍塌。長沙業主的千里赴港維權,不過是撕開了龍湖集團問題的黑洞。

質量問題留下的爛攤子,吳亞軍也一時找不到人應對。這不,長沙的龍湖業主們都說被黑社會群毆了。

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