深圳新物管條例通過 明確公共空間收益歸業主共有

深圳的業主大會可向住建局備案,并獲得統一的社會信用代碼證書,開設自己的共有資金基本賬戶——8月29日,深圳市六屆人大常委會第三十五次會議表決通過《深圳經濟特區物業管理條例》(以下簡稱新物管條例),將于2020年3月1日起施行。

深圳新聞網2019年8月29日訊(見圳客戶端、深圳新聞網記者 張玲 實習生 肖煌)深圳的業主大會可向住建局備案,并獲得統一的社會信用代碼證書,開設自己的共有資金基本賬戶——8月29日,深圳市六屆人大常委會第三十五次會議表決通過《深圳經濟特區物業管理條例》(以下簡稱新物管條例),將于2020年3月1日起施行。

新物管條例在業主大會、車位權屬以及共有空間權益歸業主等方面也做出明確規定,其中由深圳市住建局為業主大會發放統一社會信用代碼證書或將成為全國首創。

樓梯、大堂等廣告收益歸業主共有

深圳市人大常委會法制委員會主任委員劉曙光介紹說,新物管條例共計10章126條,包括總則、物業管理區域及共用設施設備、業主和業主組織、前期物業管理、物業服務、業主共有資金管理、物業安全管理與使用維護、監督管理、法律責任和附則。

此次通過的新物管條例有多處創新。比如,新物管條例結合物權法和司法解釋有關規定,明確了物業管理區域的道路、綠地、建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分,通道、樓梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附屬設施、設備,避難層、架空層、設備層或者設備間等屬業主共有,并對產權登記提出要求;規定利用共有物業進行經營活動的,其收益歸業主共有。

新的土地出讓合同應約定車位權屬

新物管條例建立了停車位(庫)使用、管理規則:

明確物業管理區域用于停放汽車的車位、車庫,應當首先滿足本區域內業主的停車需要。明確物業服務企業應當將車位、車庫的使用情況按月予以公示;

明確要求在土地出讓合同中約定車位、車庫的權屬。住宅物業的車位、車庫約定歸建設單位所有的,其所有的只能出售、附贈、出租給業主;

建設單位應當在房屋預售或者現售時,將本物業管理區域內用于出售、附贈、出租的車位、車庫的數量予以公示,并在房地產買賣合同中明示;

對于人防工程用作停車位的,明確開放使用并保持人防功能,并按照“誰受益,誰負責”原則確定維修責任主體。

對于條例實施之前的存量歷史遺留停車位,情況較為復雜,按照“法不溯及既往”的原則,條例未予涉及。

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深圳新物管條例將于2020年3月1日起施行。(本網資料圖)

業主大會發放統一社會信用代碼證書

記者了解到,根據現行條例,業主大會成立后直接向主管部門備案,沒有賦予業主大會任何民事主體資格,國家《民法總則》也沒有明確規定業主大會的民事主體地位。因此,業主大會不能開設銀行賬戶,業主共有資金只能存放在物業服務企業賬戶,導致物業服務企業侵占、挪用業主共有資金的情形時有發生,業主強烈要求開設獨立賬戶。

根據深圳經濟特區實際,并經國家住房和建設部門認可,即將于2020年3月1日起施行的深圳新物管條例最大創新之一體現在:由主管部門(即深圳市住建局)在業主大會依法成立并辦理備案之后“發放統一社會信用代碼證書”,業主大會可以持該代碼證書到銀行辦理共有資金基本賬戶,也可以委托物業服務企業開設業主共有資金共管賬戶,并規定通過物業管理信息平臺對業主共有資金賬戶的信息予以實時公開,業主可以隨時監督。

降低業主大會成立和表決門檻

新物管條例降低了業主大會成立的門檻,將原來要求占業主總人數的50%降低到20%。新物管條例第十九條規定,”物業管理區域占業主總人數百分之二十以上的業主或者占全體業主所持投票權數百分之二十以上的業主聯名,可以向街道辦事處書面申請成立首次業主大會會議籌備組。“

根據《物權法》第七十六條規定,業主大會作出決定,應當經占專有物業總面積過半數和業主人數過半數同意,重大事項應當經兩個過三分之二同意。現行條例考慮到業主大會召開難的問題,適當降低了業主大會表決門檻,規定:與會業主兩個過半數,會議有效;決定經與會業主過半數通過有效。據了解,為避免與民事基本法規定沖突,新物管條例對涉及表決機制的條文作出修改,不對具體比例作出規定,而是統一表述為“符合法律規定的比例”。

考慮到深圳市業主大會召開難的實際問題,增加規定業主大會未能依法召開,而又急需形成業主大會決議以保障業主共同利益的,十日內召集第二次會議的參會人數和投票權數均超過半數的,會議有效。

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深圳市人大常委會法制委員會主任委員劉曙光就新物管條例回答記者提問。

物管企業可安裝視頻監控手機高空拋物行為證據

高空拋墜物是物業管理區域的安全隱患之一,業主、物業服務公司以及主管部門等多方呼吁通過立法加強對高空拋物行為的監管和制約。結合《侵權責任法》的規定,新物管條例作出如下規定:

明確了業主或者物業使用人對其所有或者使用的窗戶、陽臺、擱置物、懸掛物等可能影響公共安全的物品和設施承擔安全管理責任;

明確了物業服務企業應當對物業區域加強安全巡查以及發現安全隱患的通知報告責任;

規定物業管理區域禁止高空拋物行為,經業主共同決定,物業服務企業可以在不侵犯他人隱私的前提下采取包括視頻監控在內的技術措施對于高空拋物行為采集相應證據。

此外,新物管條例還在信息平臺建設、保障租戶合法權益等方面做了明確規定,如:要求市主管部門建立統一的物業管理信息平臺,建立電子投票系統;業主可以委托物業服務企業管理物業,也可自行管理;保障租戶合法權益,規定出租面積達到一定比例的應當邀請租戶列席業委會。

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深圳將降低業主大會成立和表決門檻。(本網資料圖片)

附錄:新物管條例還有哪些修改:

【關于街道辦的監管職責】

街道辦事處可以責令業主委員會限期召集業主大會,逾期未召集的,由街道辦事處組織召集;

對于業主大會、業主委員會作出的不適當的決定可以責令其改正,拒不改正的,由街道辦事處予以撤銷;

前期物業服務合同屆滿,但業主大會尚未成立,物業企業繼續提供服務的,一定比例的業主可以聯名向街道辦事處申請更換物業服務企業,由街道辦事處通過招投標方式選取物業服務企業提供物業服務;

業主對于業主大會就共有資金所做的審計報告有異議的,可以申請街道辦事處組織進行審計;

未依法成立業主大會和選舉產生業主委員會的住宅區,可以由區住房和建設部門會同街道辦事處在征求意見的基礎上指定物業所在地社區居民委員會代行業主委員會相關職責。

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深圳新物管條例有多處創新。(本網資料圖片)

【關于對業主委員會的監管】

新物管條例從以下制度設計著手加強對業主委員會的監管:

提高了業主委員會委員的任職條件,增加了業委會人員禁止性行為及相應的處罰條款;

明確對于制定修改管理規約和議事規則、選聘物業服務企業等重大決策事項屬于業主大會保留權利,不得授權業委會行使;

規定業主委員會未按照規定召集業主大會會議的,業主可以請求物業所在地街道辦事處責令限期召集;逾期仍未召集的,由物業所在地街道辦事處組織召集;

實行業主委員會主任任期和離任經濟責任審計;

規定業主委員會應當每半年向全體業主公示業主委員會委員、候補委員、監事繳納物業專項維修資金、物業管理費、停車費情況以及停車位使用情況;

規定了業主委員會決定違反法律法規或者管理規約、議事規則規定,或者作出與本物業管理區域物業管理無關的決定,由簽字同意該決定的業主委員會委員承擔相應的法律責任;

增設業主委員會作出決定侵害公共利益的,由街道辦事處或者區住房和建設部門責令改正,拒不改正的由街道辦事處或者區住房和建設部門予以撤銷。來源:深圳新聞網

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評論列表(1條)

  • 物業軟件
    物業軟件 2019-08-30 15:31

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